Poznań na biurowej fali. Jak rynek wynajmu kształtuje przyszłość miasta w 2026 roku

W dynamicznie rozwijającym się Poznaniu rynek biurowy wchodzi w 2026 rok z optymizmem, choć naznaczonym ostrożnością – stabilny popyt, ograniczona nowa podaż i rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju rysują obraz rynku, który premiuje jakość ponad ilość. Zasoby biurowe w mieście przekroczyły już 831 tysięcy metrów kwadratowych, co stanowi solidną bazę dla firm szukających przestrzeni do wzrostu, z dominacją budynków klasy A i B, które dzięki modernizacjom utrzymują konkurencyjność.

Na koniec pierwszego kwartału 2025 roku powierzchnia ta wynosiła około 678 tysięcy metrów kwadratowych, ale dynamiczny rozwój, w tym ukończenie projektów jak Dymka 188, pozwolił na znaczący przyrost. Aktualnie w budowie pozostaje ponad 52 tysiące metrów kwadratowych, z flagowym AND2 od Von der Heyden Group – 37,8 tysiąca metrów kwadratowych planowanym na początek roku – co obiecuje równowagę między popytem a ofertą.

Pustostany oscylują wokół 14-15 procent, niższe niż średnia dla regionów (17,7 procenta), koncentrując się w centralnych i zachodnich dzielnicach, co sugeruje, że starsze obiekty wymagają inwestycji, by nie wypaść z gry. Popyt w pierwszej połowie 2025 roku osiągnął ponad 32 tysiące metrów kwadratowych, z nowymi umowami stanowiącymi 56 procent transakcji, co wskazuje na umiarkowany wzrost aktywności najemców, napędzany hybrydowymi modelami pracy i powrotem do biur na około trzy dni w tygodniu.

Czynsze za najlepsze lokalizacje wahają się od 13 do 17 euro za metr kwadratowy miesięcznie, ze średnią dla klasy A na poziomie 15,22 euro, a dla B – 12,4 euro, przy rosnących kosztach eksploatacyjnych spowodowanych inflacją energetyczną. Firmy coraz częściej wybierają przestrzenie z certyfikatami LEED czy BREEAM, integrujące zielone ogrody, boiska sportowe, kluby fitness, kantyny i nawet przedszkola – jak w przypadku Business Garden Poznań, gdzie Vastint Poland przedłużył umowy z gigantami takimi jak Miele na 2,7 tysiąca metrów kwadratowych, NTT Data na 1,3 tysiąca i PKO Bank Polski na 1,2 tysiąca, pozyskując nowych najemców z sektora farmaceutycznego jak Merck Life Science, co daje łącznie ponad 6,5 tysiąca metrów kwadratowych. Ten kompleks o 88 tysiącach metrów kwadratowych do wynajęcia, z LEED Platinum, pokazuje, jak udogodnienia stają się kluczem do sukcesu, przyciągając branże finansową, technologiczną i life-science.

W szerszej perspektywie, 2026 rok przyniesie lekki wzrost popytu o około 3 procent, ale deficyt nowoczesnych powierzchni klasy A – w całej Polsce poniżej 400 tysięcy metrów kwadratowych w budowie – zwiększy konkurencję, podnosząc czynsze w premium i przyspieszając modernizacje starszych budynków, potencjalnie nawet 15 procent projektów w dużych miastach. Poznań, z 22 procentami podaży w budowie wśród regionów, umacnia pozycję jako hub o znaczącym potencjale, gdzie projekty mixed-use łączące biura z mieszkaniami, jak osiedle Pastelowo obok Business Garden, tworzą ekosystem sprzyjający życiu i pracy. Jednak rosnące koszty finansowania i regulacje ESG mogą spowolnić nowe inwestycje, zmuszając najemców do wcześniejszych decyzji – w regionach jak Poznań zaczyna brakować dużych modułów, z zaledwie kilkudziesięcioma dostępnymi powyżej 5 tysięcy metrów kwadratowych. Mimo to, stabilizacja po postpandemicznej adaptacji, z renegocjacjami dominującymi w 40-50 procentach umów, rysuje obraz dojrzałego rynku, gdzie zwycięzcami będą ci, którzy stawiają na elastyczność, zrównoważony rozwój i strategiczne lokalizacje, czyniąc Poznań atrakcyjnym dla międzynarodowych graczy w obliczu globalnych trendów.

W Poznaniu rynek biurowy w 2026 roku prezentuje się jako arena stabilnego wzrostu, gdzie optymizm miesza się z wyzwaniem deficytu podaży, a firmy coraz śmielej inwestują w przestrzenie łączące efektywność z ekologią. Zasoby biurowe osiągnęły imponujące 831 767 metrów kwadratowych na styczeń 2026, co oznacza znaczący skok z 678 tysięcy metrów kwadratowych notowanych w pierwszej połowie 2025, dzięki ukończeniu projektów takich jak Dymka 188 o 2,4 tysiąca metrów kwadratowych. Ta ekspansja czyni Poznań piątym co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce, stanowiącym około 5-6 procent całkowitej podaży krajowej, z dominacją biurowców klasy A i B, które po modernizacjach oferują konkurencyjne standardy. Struktura rynku jest zróżnicowana: centrum miasta skupia 44 procent zasobów, zachód 30 procent, co podkreśla znaczenie lokalizacji blisko komunikacji i usług. Aktualnie w budowie pozostaje ponad 52 tysiące metrów kwadratowych, z czego 5,5 tysiąca ma trafić na rynek jeszcze w 2025, a reszta w 2026 – w tym flagowy AND2 (37,8 tysiąca metrów kwadratowych), największy budynek biurowy w mieście po ukończeniu, oraz Nowy Rynek C, co pozwala ekspertom z Savills prognozować stopniową równowagę popytu i podaży, potencjalnie obniżającą pustostany w przyszłości. Pustostany w Poznaniu wahają się od 13,6 do 15 procent, co jest lepszym wynikiem niż średnia regionalna 17,7 procenta, z dostępną powierzchnią na poziomie 78 tysięcy metrów kwadratowych na początek 2026, implikując wskaźnik około 9,4 procenta w niektórych analizach – spadek o ponad 1 punkt procentowy w porównaniu do poprzedniego kwartału, szczególnie w Łodzi i Poznaniu. Ten trend wynika z koncentracji wakancji w starszych obiektach, co stymuluje ich wycofywanie lub głębokie modernizacje, szacowane na nawet 15 procent projektów w dużych miastach do 2028. Popyt pozostaje stabilny: w pierwszej połowie 2025 wynajęto ponad 32 tysiące metrów kwadratowych, wzrost o 4 procent rok do roku, z nowymi umowami na 56 procent, renegocjacjami na 40 procent i ekspansjami na 4 procent, co odzwierciedla ostrożność firm w dobie hybrydowej pracy. Eksperci JLL przewidują lekki wzrost popytu o 3 procent w 2026, napędzany modelem hybrydowym z obecnością w biurze przez około trzy dni w tygodniu, choć ograniczona podaż może hamować relokacje. Czynsze za prime lokalizacje oscylują między 13 a 17 euro za metr kwadratowy miesięcznie, z wzrostami o 0,25-0,50 euro w Poznaniu i Wrocławiu w ostatnim kwartale, podczas gdy koszty eksploatacyjne rosną z powodu wyższych cen energii i płac, często zrównując się z czynszami. Średnie stawki dla klasy A to 15,22 euro, dla B – 12,4 euro, co czyni Poznań atrakcyjnym cenowo w porównaniu do Warszawy (do 27,5 euro). Kluczowym trendem jest zrównoważony rozwój: ponad 80 procent nowoczesnych biurowców w 2026 będzie miało certyfikaty środowiskowe, a brak ESG może wykluczyć obiekty z rynku, jak podkreśla Cushman & Wakefield. Przykładem jest Business Garden Poznań, gdzie Vastint przedłużył umowy z Miele (2,7 tysiąca metrów kwadratowych po pięciu latach), NTT Data (1,3 tysiąca), PKO Bank Polski (1,2 tysiąca z placówką) i Agro Sieć Maszyny (powiększenie o 380 metrów kwadratowych), pozyskując Merck Life Science, co daje ponad 6,5 tysiąca metrów kwadratowych – kompleks z LEED Platinum, ogrodami, boiskami, fitnessem, kantyną, przychodnią i przedszkolem przyciąga sektory finansowy, technologiczny i life-science. W regionach Poznań prowadzi z 22 procentami podaży w budowie, za Krakowem, co umacnia miasto jako hub inwestycyjny – w 2025 sektor biurowy przyciągnął 1,3-1,4 miliarda euro w Polsce, z 40 procentami kapitału polskiego. Jednak wyzwania pozostają: deficyt dużych modułów (powyżej 5 tysięcy metrów kwadratowych) w regionach, z zaledwie kilkudziesięcioma dostępnymi, oraz prognozowana nowa podaż poniżej 200 tysięcy metrów kwadratowych w Polsce w 2026, co może podnieść czynsze i zwiększyć konkurencję. CBRE wskazuje na rozwój mixed-use, łączących biura z mieszkaniami i usługami, jak Pastelowo z 246 lokalami na wynajem obok Business Garden, z pierwszymi lokatorami w pierwszym kwartale 2026. W perspektywie 2026-2028 rynek stanie się selektywny, z umiarkowanym wzrostem PKB, stabilizacją cen i niskim bezrobociem sprzyjającymi inwestycjom, choć ostrożność deweloperów utrzyma podaż na niskim poziomie, premiując projekty jak zeroemisyjny biurowiec w Poznaniu, symbolizujący przełom w zrównoważonym budownictwie. Ostatecznie, Poznań umacnia pozycję jako miasto o potencjale, gdzie stabilny popyt, umiarkowana podaż i fokus na jakość tworzą ekosystem korzystny dla biznesu, choć wymagający wcześniejszych decyzji od najemców w obliczu rosnącej selektywności.