W dobie hybrydowej pracy i zmieniających się potrzeb biznesu, polski rynek biurowy zdaje się wychodzić z pandemicznego dołka. Międzynarodowa agencja Cushman & Wakefield w swoim najnowszym raporcie za 2025 rok maluje obraz ożywienia, ale z nutą ostrożności. Szczególnie intrygujące są trendy w Poznaniu – stolicy Wielkopolski, gdzie stabilny popyt spotyka się z chronicznym niedoborem nowej powierzchni. Czy to szansa dla inwestorów, czy pułapka dla najemców? Przyjrzyjmy się bliżej, bo liczby mówią same za siebie, ale to kontekst nadaje im sens.
Wyobraźcie sobie: w całym kraju wynajęto ponad 1,56 miliona metrów kwadratowych biur – to o 8% więcej niż rok wcześniej. To nie jest przypadkowy skok, a znak, że firmy wracają do gry, szukając przestrzeni na ekspansję w postpandemicznej rzeczywistości. Ale tu wkracza ironia: podczas gdy popyt rośnie, deweloperzy jakby zasnęli. Nowa podaż w 2025 roku ledwie przekroczyła 109 tysięcy metrów kwadratowych – najniższy poziom od dwóch dekad. W efekcie pustostany spadają, a czynsze pną się w górę, zwłaszcza w sercach miast jak poznańskie Stare Miasto czy Grunwald. To klasyczna gra podaży i popytu, gdzie brak nowych biur staje się kartą przetargową właścicieli.
Weźmy Poznań pod lupę. Miasto, znane z targów i innowacji, dysponuje stockiem biurowym na poziomie 677,5 tysiąca metrów kwadratowych – solidna baza, ale daleka od potentatów jak Warszawa. W 2025 roku ukończono tu zaledwie dwa projekty, dodając skromne 4,9 tysiąca metrów. Kulminacją był czwarty kwartał, gdy oddano budynek przy Bukowskiej 144 (2,5 tysiąca metrów, inwestor prywatny) – jedyny nowy obiekt w regionach w tym okresie. Cała Polska dodała ledwie 20,5 tysiąca metrów poza stolicą, a w Poznaniu i okolicach buduje się teraz raptem 160 tysięcy metrów. To nie lenistwo deweloperów, a kalkulacja: „Relatywnie często obserwujemy wydłużanie terminów oddania nieruchomości w regionach, co wynika z potrzeby pozyskania najemców lub oczekiwania na poprawę sytuacji rynkowej” – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku w Cushman & Wakefield. Brzmi rozsądnie, ale dla firm szukających biur to frustracja. Prognozy? W 2026 roku rynek urośnie o 170 tysięcy metrów, w 2027 o 140 tysięcy. W Poznaniu to oznacza kontynuację suszy – istniejące biura zyskają na wartości, ale nowi gracze mogą obejść się smakiem.
A popyt? Tu Poznań świeci przykładem stabilności. Miasto wniosło około 70 tysięcy metrów do regionalnego worka 772,5 tysiąca – o 8% więcej niż w 2024. Główni gracze? IT, usługi i produkcja – te sektory zgarnęły niemal połowę transakcji. Co ciekawe, rynek dojrzewa: renegocjacje umów dominują (52% w regionach), nowe kontrakty to 38%, ekspansje 7%. „W regionach, podobnie jak w stolicy, przeważały renegocjacje, co świadczy o stabilizacji rynku i lojalności najemców wobec istniejących lokalizacji” – wyjaśnia Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland w Cushman & Wakefield. To optymistyczny znak: firmy nie uciekają, a inwestują w to, co znają. W Poznaniu, z jego silnym zapleczem technologicznym, to recepta na sukces – ale tylko jeśli podaż nadąży.
Teraz o bolączkach: pustostany. Średnio w Polsce 13,1% – spadek o 1,2 pp. rok do roku. W Poznaniu vacancy rate to 13,5%, nieznacznie niżej niż kwartał wcześniej. To lepiej niż w niektórych regionach (Wrocław minus 1,9 pp., Katowice minus 1,8), ale wciąż oznacza 91-92 tysiące metrów wolnych. Cała dostępna powierzchnia w kraju skurczyła się o 9% – to presja, która winduje ceny. W grudniu 2025 najlepsze biura w poznańskim centrum kosztowały 13,5-16 euro za metr miesięcznie, z wzrostami o 0,5-1 euro. W prestiżowych lokalizacjach inflacja to za mało – tu czynsze rosną szybciej. „Prognozujemy dalszą presję na wzrost czynszów w 2026 roku, szczególnie w Poznaniu, gdzie ograniczona nowa podaż sprzyja negocjacjom po stronie właścicieli” – dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager w Cushman & Wakefield.
Co to wszystko oznacza dla Poznania? Rynek biurowy wchodzi w fazę ożywienia, z akcentem na zrównoważony rozwój i hybrydę. Inwestorzy mogą zacierać ręce – niska podaż to okazja do zysków. Ale dla najemców, zwłaszcza małych firm, to wyzwanie: wyższe czynsze i walka o przestrzeń. Czy Poznań wykorzysta ten moment, stając się biurowym hubem Wielkopolski? Wszystko zależy od deweloperów – jeśli nie ruszą z budowami, boom może zamienić się w stagnację. Jedno jest pewne: w 2026 roku oczy biznesu będą skierowane na stolicę Wielkopolski. Czas na działanie, zanim presja stanie się zbyt duża.