Rozlewające się poza granice Poznania budownictwo mieszkaniowe od lat zmienia podpoznańskie gminy. Domy i nowe osiedla powstają tam, gdzie jeszcze niedawno dominowały pola i gospodarstwa. Teraz zasady tej koegzystencji mogą się zmienić. Przygotowywane przepisy mają mocniej chronić działalność rolniczą przed roszczeniami nowych mieszkańców wsi. Dla lokalnego rynku nieruchomości oznacza to konieczność znacznie dokładniejszej oceny lokalizacji inwestycji.
Rząd ma 18 sierpnia zająć się projektem zmian przygotowanych przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Równolegle własne rozwiązania zaproponowali prezydent Karol Nawrocki oraz posłowie Konfederacji i PiS. Choć poszczególne projekty różnią się szczegółami, łączy je jeden kierunek – wzmocnienie ochrony gospodarstw prowadzących zgodną z prawem działalność rolniczą.
Z punktu widzenia Poznania i otaczających go gmin sprawa może mieć znaczenie znacznie wykraczające poza samą branżę rolniczą.
Poznań rośnie poza swoimi granicami
Od lat część mieszkańców Poznania wybiera przeprowadzkę do miejscowości położonych wokół miasta. Jednocześnie podpoznańskie gminy przyciągają inwestorów mieszkaniowych. Dawne tereny rolnicze są dzielone na działki, a pomiędzy gospodarstwami pojawiają się nowe domy i całe osiedla.
To właśnie na styku tych dwóch funkcji – mieszkaniowej i rolniczej – może dochodzić do konfliktów.
Nowy mieszkaniec wybiera wieś ze względu na przestrzeń, zieleń i spokój. Dla rolnika ta sama przestrzeń jest jednak przede wszystkim miejscem pracy. Oznacza to ruch maszyn, pracę wykonywaną również późnym wieczorem, hodowlę zwierząt czy zapachy związane z produkcją rolną.
Planowane zmiany mają wyraźniej wskazać, że typowa działalność rolnicza jest naturalnym elementem funkcjonowania terenów wiejskich.
Kupujesz działkę obok gospodarstwa? Masz wiedzieć, co to oznacza
Jednym z istotnych elementów rządowej propozycji jest zwiększenie świadomości osób kupujących nieruchomości na terenach wiejskich oraz w ich sąsiedztwie.
Według przedstawionych założeń nabywca miałby składać u notariusza oświadczenie potwierdzające świadomość konsekwencji wynikających z lokalizacji nieruchomości.
Jak wskazuje Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl, projekt ma również doprecyzować status typowej działalności rolniczej. Praca kombajnu podczas żniw po godz. 22 czy inne zwyczajne czynności związane z prowadzeniem gospodarstwa nie miałyby być automatycznie traktowane tak samo jak zwykłe zakłócanie ciszy.
Zmiany mają dotyczyć również Kodeksu cywilnego i oceny tego, co stanowi normalne korzystanie z nieruchomości na obszarze o charakterze rolniczym.
Działka z widokiem na pole może nie być już tak oczywistą inwestycją
Dla rynku nieruchomości najważniejsza może być zmiana sposobu postrzegania gruntów położonych bezpośrednio przy aktywnych gospodarstwach.
Do tej pory atrakcyjna cenowo działka pod Poznaniem mogła zostać kupiona przez inwestora, podzielona, zabudowana i sprzedana osobom szukającym domu poza miastem. Jeżeli jednak pozycja prawna istniejącego gospodarstwa zostanie wzmocniona, potencjalny nabywca będzie musiał liczyć się z tym, że jego możliwości kwestionowania typowych uciążliwości działalności rolniczej będą mniejsze.
Zdaniem Rynkowskiego może to przełożyć się bezpośrednio na ceny.
– Na wartości stracą te działki, które są położone bezpośrednio w sąsiedztwie gospodarstw rolnych, zwłaszcza tych, gdzie jest prowadzona intensywna produkcja rolna – ocenia ekspert.
Dla deweloperów oznaczałoby to kolejny element due diligence poprzedzającego zakup gruntu. Nie wystarczy analiza planu miejscowego, możliwości zabudowy, infrastruktury czy dojazdu do Poznania. Coraz istotniejsze może być dokładne sprawdzenie charakteru sąsiednich nieruchomości i prowadzonej na nich działalności.
Rolnik był pierwszy. Konflikt skończył się w sądzie
Impulsem do ogólnopolskiej dyskusji stała się głośna sprawa Szymona Kluki, hodowcy trzody chlewnej z Grodziska pod Łodzią.
Rolnik prowadził gospodarstwo od 2004 roku. W 2014 roku uruchomił nową tuczarnię i zwiększył skalę hodowli do około 360 świń w jednym cyklu. W sąsiedztwie pojawili się wcześniej nowi właściciele działek, którzy następnie wystąpili przeciwko rolnikowi, wskazując m.in. na uciążliwości zapachowe.
Spór zakończył się zasądzeniem ponad 110 tys. zł oraz nakazem ograniczenia uciążliwości związanych z hodowlą. W maju 2025 roku Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną rolnika.
Sprawa stała się symbolem znacznie szerszego problemu: co powinno mieć pierwszeństwo, gdy rozwój funkcji mieszkaniowej zaczyna kolidować z działalnością gospodarczą prowadzoną na danym terenie od lat?
Cztery pomysły na ochronę produkcyjnej funkcji wsi
Rządowy projekt nie jest jedynym rozwiązaniem znajdującym się obecnie na stole.
Projekt prezydencki przewiduje m.in. obowiązkową mediację przed skierowaniem określonych sporów do sądu. Ograniczenie działalności gospodarstwa miałoby być rozwiązaniem ostatecznym, stosowanym w sytuacji realnego zagrożenia dla ludzi lub środowiska.
Konfederacja proponuje natomiast wprowadzenie pojęcia „dziedzictwa sensorycznego wsi”. Chodzi o uznanie charakterystycznych dźwięków i zapachów związanych z legalną działalnością rolniczą za naturalny element obszarów wiejskich.
Projekt posłów PiS zakłada z kolei, że przy ocenie uciążliwości należałoby uwzględniać rolnicze przeznaczenie nieruchomości. Późniejsza zmiana charakteru okolicy nie powinna automatycznie uniemożliwiać kontynuowania prowadzonej wcześniej działalności.
Ważny sygnał dla podpoznańskich gmin
Dyskusja ma szczególne znaczenie dla aglomeracji poznańskiej, gdzie granica pomiędzy miastem, zabudową podmiejską a terenami rolniczymi coraz częściej się zaciera.
Dla samorządów oznacza to konieczność jeszcze bardziej świadomego planowania przestrzennego. Dla deweloperów – dokładniejszego badania otoczenia planowanych inwestycji. Dla właścicieli gruntów – możliwość zmiany rynkowej atrakcyjności części nieruchomości. Z kolei kupujący dom lub działkę pod Poznaniem mogą być zmuszeni do bardziej świadomego zaakceptowania charakteru miejsca, w którym zamierzają zamieszkać.
Problem nie dotyczy przy tym wyłącznie rolnictwa. Podobne konflikty występują wokół lotnisk, linii kolejowych, zakładów przemysłowych, biogazowni, farm wiatrowych czy innych obiektów istniejących przed pojawieniem się nowej zabudowy mieszkaniowej.
Dane GUS pokazują jednocześnie, że zainteresowanie życiem poza miastami pozostaje wysokie. W 2025 roku saldo migracji na tereny wiejskie było dodatnie i wyniosło 36,1 tys. osób. W 2000 roku było to zaledwie 4,2 tys.
Jeżeli proponowane przepisy wejdą w życie, mogą więc nie tylko zakończyć część sporów o zapach obornika czy pracujący nocą kombajn. Mogą również wpłynąć na sposób wyceny gruntów i podejmowania decyzji inwestycyjnych na dynamicznie rozwijających się terenach wokół Poznania. Dla lokalnego biznesu nieruchomościowego sąsiedztwo aktywnego gospodarstwa może stać się czynnikiem, który trzeba będzie uwzględnić już na samym początku kalkulacji inwestycji.